Tre città, tre fotografie diverse dello stesso Paese. Milano, Roma e Napoli raccontano meglio di qualsiasi media nazionale il divario energetico che attraversa l’Italia.

Secondo l’elaborazione Resolglass su base SIAPE/ENEA e dati proprietari (aprile 2026), la quota di edifici in classe G —la più energivora— varia sensibilmente anche tra le grandi aree urbane: circa 24,1% a Milano, 29,7% a Roma, fino al 36,1% a Napoli. Una distanza che non è solo statistica, ma anche economica e sociale.

Milano: il modello dell’efficienza che cresce

Nel capoluogo lombardo la diffusione delle classi energetiche più alte è ormai strutturale. La classe G resta sotto il 25%, mentre cresce la presenza di immobili in classe A, spinta da:

• riqualificazioni diffuse;
• nuova edilizia ad alte prestazioni;
• maggiore pressione del mercato immobiliare.

Milano si conferma così il laboratorio italiano della transizione energetica applicata al real estate.

Roma: equilibrio instabile e città a due velocità

Nella Capitale il dato medio (29,7% in classe G) nasconde una forte eterogeneità interna.

Accanto a interventi di riqualificazione e nuove costruzioni, permane una vasta quota di patrimonio edilizio datato, con livelli di efficienza inferiori.

Roma appare così come una città “di mezzo”: né arretrata né pienamente trasformata.

Napoli: il nodo del patrimonio edilizio esistente

A Napoli la quota di edifici in classe G raggiunge il 36,1%, tra le più alte in Italia tra le città metropolitane.

Qui il peso del patrimonio edilizio più vecchio e meno riqualificato incide in modo decisivo:

• maggiore dispersione energetica;
• minore investimento in riqualificazione;
• tempi più lunghi di trasformazione.

Il risultato è un divario energetico che si traduce anche in maggiori costi per famiglie e imprese.

Un Paese diviso: dal 18,4% al 37,8% in classe G

Il confronto tra le tre città si inserisce in un quadro più ampio: su scala nazionale, la quota di edifici in classe G varia tra il 18,43% e il 37,84% a seconda dei territori.

«Non esiste una sola Italia energetica. È il territorio che determina la reale qualità del costruito» osserva Enrico Scozzari, ideatore di Resolglass e CEO del Gruppo Resolfin.

Il vero nodo: l’involucro edilizio

La distanza tra Milano, Roma e Napoli si gioca soprattutto su un elemento: la qualità dell’involucro degli edifici.

Facciate, superfici vetrate e sistemi costruttivi incidono direttamente su:

• dispersioni energetiche;
• consumi;
• valore immobiliare.

Secondo le analisi Resolglass, interventi mirati sull’involucro possono ridurre:

• fino al 14% dei consumi nel breve periodo;
• fino al 37% nel lungo periodo.

Non solo clima: il rischio è economico

Il divario energetico non riguarda solo l’ambiente. Un’elevata presenza di immobili in classe G comporta:

• bollette più alte;
• minore attrattività degli asset;
• rischio di svalutazione progressiva.

Al contrario, le città più efficienti consolidano il proprio vantaggio competitivo.

La sintesi: tre città, un’unica sfida

Milano accelera, Roma resiste, Napoli rincorre. Tre traiettorie diverse che convergono su un punto: la transizione climatica non si gioca nelle nuove costruzioni, ma nella trasformazione del patrimonio esistente.

«Intervenire sull’involucro edilizio significa agire insieme su emissioni, costi e valore. È qui che si decide il futuro del mercato immobiliare italiano» conclude Enrico Scozzari.